Porque conhecer e entender o INCC é tão importante?

Todos que decidem comprar um apartamento na planta ou já em construção, acabam descobrindo, cedo ou tarde, um índice que pode trazer muita dor de cabeça, que é o INCC (Índice da Construção Civil). Esse Stress ocorre principalmente quando aquele simpático corretor informa que o valor mensal da parcela do imóvel poderá variar em centavos por mês. Mas a final de contas o que é esse bendito INCC? Como não ser enganado?





O que é o INCC?



O INCC é o Índice Nacional da Construção Civil.

Estabelecido pelo Governo, representa as mudanças nos preços da construção civil devido à variação da inflação. Inclui tanto a variação nos preços dos materiais como a variação no custo de mão de obra. O INCC é emitido mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Funciona da seguinte forma. Quando você compra uma propriedade de uma construtora e não paga o preço à vista, mas faz o pagamento de uma entrada e o restante financiado, a construtora tem o direito e normalmente vai adicionar um pequeno cargo inflacionário acumulativo no restante das parcelas devidas.

Observe que não é sobre o preço total do imóvel, mas sobre o montante devido.

A lei que autoriza as construtoras a aplicar esse índice foi estabelecida faz alguns anos atrás devido a quebra financeira de várias construtoras que deixaram vários proprietários com seus apartamentos a meio construir.

Naquela época não existiam as  hipotecas bancárias e as construtoras financiavam diretamente seus empreendimentos funcionando  como bancos, fazendo empréstimos  aos compradores do seus projetos.

O Governo então estabeleceu um pacote de medidas para evitar esta situação. Condições mas rígidas e penalidades mais severas foram estabelecidas para as construtoras que não terminassem seus projetos e não honrassem os contratos com os compradores.  Ao mesmo tempo o INCC foi estabelecido como meio para que as construtoras ficassem protegidas contra a inflação e pudessem vender seus empreendimentos.

O INCC funciona então como uma espécie de garantia que o projeto será finalizado e os imóveis entregues aos seus donos e como um indicador de que o mercado imobiliário esta funcionando normalmente.

Uma vez que o empreendimento e finalizado e repassado aos seus compradores, pode ocorrer que o comprador ainda esteja devendo uma parcela do custo total do imóvel. È usual nestes casos que juros de 1% mais o INCC sejam acrescidos as parcelas ainda devidas.

Como o INCC é um índice específico para se defender da inflação sobre os custos da construção civil, depois da entrega do imóvel é muito provável que o ajuste seja feito considerando o índice de preços ao Consumidos (IPC).



Como Calcular o INCC?

As situações mais normais são:

Juros de 1% mais INCC

INCC até as chaves, e depois também com cobrança de 1% + INCC

A dúvida normalmente está no cálculo do INCC, e como ele incide sobre as prestações que você está pagando.

Vamos pegar um exemplo.

Suponha que você está devendo à construtora R$ 100.000,00 (o saldo devedor se fosse liquidado hoje). Sobre suas parcelas está incidindo apenas o INCC. Você está em outubro de 2007.

Suponha que seria 100 prestações iguais de R$ 1.000,00 (se não fossem cobrados juros). Em outubro de 2008 o INCC foi de 0,51%. Neste caso, o seu saldo devedor iria passar para R$ 100.510,00 (saldo devedor mais 0,51% de R$ 100.000,00). Sua parcela é calculada por este saldo devedor. Ele passará para R$ 1.005,10.

Em novembro, o INCC foi de 0,36%. Você tem agora de saldo devedor R$99.504,90 (o saldo devedor antigo menos a prestação de R$1.005,10 que pagou em outubro). Porém, este saldo devedor passará para R$ 99.863,12, pois o INCC de 0,36% deve incidir sobre este saldo devedor. Como faltam 99 parcelas, a parcela agora é de R$ 1.008,72.

Lembre-se, a correção ocorre no saldo devedor.

O efeito é o mesmo de aumento da parcela todos os meses pelo INCC.

Exemplo: em outubro a parcela começou em R$ 1.000,00. Como teve o,51% de INCC, a parcela passou para R$ 1.005,10. No mês seguinte o INCC foi de 0,36%, a parcela passou para R$ 1.008,72 (a parcela antiga mais 0,36%).

Por isso todos devem tomar cuidado com esta correção. O imóvel é um bem diferenciado, pois possui muito valor agregado, sendo de difícil ajuste no orçamento familiar.

Portanto pessoal fiquem atentos!

Relatório INCC: CLIQUE AQUI

Atualização de um valor por um índice financeiro com juros: CLIQUE AQUI

Fontes: 

http://www.osabetudo.com

http://acertodecontas.blog.br